珠海擬推出“商轉公貸款”新政

　　8月19日，珠海市住房公積金管理中心就《珠海市個人住房商業貸款轉住房公積金個人住房組合貸款實施細則》向社會公眾公開征求意見。

　　這意味著，珠海的個人住房商業性貸款將可轉為住房公積金和商業銀行個人住房組合貸款，即“商轉公”。

　　但公積金組合貸款中的商業貸款部分不能辦理商轉公貸款。

　　申請人須為本市住房公積金繳存職工，且在本市開戶并累計繳存住房公積金24個月及以上；

　　申請人應為申請商轉公貸款住房的產權人，且主申請人應為原商業貸款的主借款人。

　　申請商轉公貸款須同時符合以下條件：

　　（一）申請人家庭（包括夫妻雙方和未成年子女，下同）在本市不超過兩套住房，且申請商轉公貸款的住房屬于其中一套住房，同時在全國范圍內公積金貸款次數累計未滿2次；

　　（二）原商業貸款所購住房位于本市，且貸款銀行為本市住房公積金貸款業務受委托銀行（以下簡稱“受托銀行”）；

　　（三）原商業貸款已持續正常還款12個月及以上，當前處于正常還款狀態，且歷史累計逾期次數不超過2次；

　　（四）申請商轉公貸款的住房已取得不動產權證（或房產證及土地證），且僅存在原商業貸款抵押登記，無查封、保全、設立居住權等任何權利限制情形及不存在其他影響商轉公貸款抵押權實現的情形；

　　（五）須獲原商業貸款銀行同意，并由原商業貸款銀行出具《商業性貸款轉公積金組合貸款同意書》。

　　存在下列情形之一的，不予審批或暫停發放商轉公貸款：

　　（一）自商轉公貸款審批通過之日起（以公積金中心系統記錄的借款合同簽訂日期為準），6個月內未完成放款的，該審批結果將自動作廢；

　　（二）申請人的個人公積金賬戶狀態為封存等非正常繳存狀態的；

　　（三）申請人婚姻狀況、經濟狀況、信用狀況等發生變化，對貸款審批結果產生或可能產生重大影響的；

　　（四）公積金貸款發放時商業貸款余額低于即將發放的公積金貸款金額的；

　　（五）達到借款合同約定暫停發放貸款的其他情形；

　　（六）存在現行公積金貸款政策明確規定不予貸款的情形或存在貸款風險的。

《征求意見稿》全文如下：

珠海市個人住房商業貸款轉住房公積金個人住房組合貸款實施細則（征求意見稿）

　　第一章 總則

　　第一條 為充分發揮住房公積金制度的保障作用，減輕繳存職工購房還款壓力，規范個人住房商業貸款轉住房公積金個人住房組合貸款（以下簡稱“商轉公貸款”）業務，根據《住房公積金管理條例》、《廣東省住房公積金資金流動性風險預警和管理的指導意見》等有關文件精神，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于珠海市和橫琴粵澳深度合作區范圍內商轉公貸款的管理。

　　第三條 本細則所稱商轉公貸款，是指個人住房商業性貸款（以下簡稱“商業貸款”）轉為住房公積金和商業銀行個人住房組合貸款（以下簡稱“公積金組合貸款”）。公積金組合貸款中的商業貸款部分不能辦理商轉公貸款。第四條珠海市住房公積金管理中心（以下簡稱“公積金中心”）負責本市商轉公貸款業務的組織實施和日常管理。

　　第二章 申請對象和條件

　　第五條 申請商轉公貸款時，申請人（包括主申請人和共同申請人，下同）須同時符合以下條件：

　　（一）符合本市現行公積金貸款申請條件；（二）申請人須為本市住房公積金繳存職工，且在本市開戶并累計繳存住房公積金24個月及以上；（三）申請人應為申請商轉公貸款住房的產權人，且主申請人應為原商業貸款的主借款人。

　　第六條 申請商轉公貸款須同時符合以下條件：（一）申請人家庭（包括夫妻雙方和未成年子女，下同）在本市不超過兩套住房，且申請商轉公貸款的住房屬于其中一套住房，同時在全國范圍內公積金貸款次數累計未滿2次；（二）原商業貸款所購住房位于本市，且貸款銀行為本市住房公積金貸款業務受委托銀行（以下簡稱“受托銀行”）；（三）原商業貸款已持續正常還款12個月及以上，當前處于正常還款狀態，且歷史累計逾期次數不超過2次；（四）申請商轉公貸款的住房已取得不動產權證（或房產證及土地證），且僅存在原商業貸款抵押登記，無查封、保全、設立居住權等任何權利限制情形及不存在其他影響商轉公貸款抵押權實現的情形；（五）須獲原商業貸款銀行同意，并由原商業貸款銀行出具《商業性貸款轉公積金組合貸款同意書》。

　　第七條 存在下列情形之一的，不予審批或暫停發放商轉公貸款：

　　（一）自商轉公貸款審批通過之日起（以公積金中心系統記錄的借款合同簽訂日期為準），6個月內未完成放款的，該審批結果將自動作廢；（二）申請人的個人公積金賬戶狀態為封存等非正常繳存狀態的；（三）申請人婚姻狀況、經濟狀況、信用狀況等發生變化，對貸款審批結果產生或可能產生重大影響的；（四）公積金貸款發放時商業貸款余額低于即將發放的公積金貸款金額的；（五）達到借款合同約定暫停發放貸款的其他情形；（六）存在現行公積金貸款政策明確規定不予貸款的情形或存在貸款風險的。

　　第三章 貸款額度、期限和利率

　　第八條 申請商轉公貸款額度應同時符合以下條件：

　　（一）應符合本市現行公積金貸款政策的相關規定；（二）不超過申請時原商業貸款余額減去6期原商業貸款月還款本息總額及5萬元商業貸款保留余額（即：申請金額≤當前商業貸款余額-6期商業貸款月還款本息總額-5萬元商業貸款余額）；（三）不得高于抵押物當前市場評估價值的80%。

　　第九條 申請商轉公貸款期限應同時符合以下條件：

　　（一）應符合本市現行公積金貸款政策的相關規定；（二）商轉公貸款期限不超過原商業貸款剩余年限。第十條商轉公貸款利率按照中國人民銀行公布的公積金貸款利率標準及本市現行公積金貸款政策的相關規定執行。在還款期內如遇公積金貸款利率調整，按照中國人民銀行相關規定及《個人住房公積金借款及擔保合同》約定執行。商業貸款利率按各銀行政策執行。

　　第四章 申請要件、程序和貸款抵押模式

　　第十一條 申請材料（一）身份證明、居民戶口簿、婚姻狀況材料（未婚聲明書、結婚證、離婚證等）；（二）不動產權證書（或房產證及土地證）；（三）房屋評估報告（重新評估房產價值）；（四）收入證明；（五）供樓活期還款賬號；（六）征信報告及征信授權書（公積金版）；（七）珠海市住房情況證明；（八）原商業貸款銀行出具的《商業性貸款轉公積金組合貸款同意書》；（九）原商業貸款借款合同、借款憑證、還款記錄、還款計劃；（十）國家政務服務平臺查詢的公積金繳存信息及公積金貸款信息頁面截圖；（十一）公積金中心要求提供的其他資料。

　　第十二條 辦理流程（一）申請人向原商業貸款銀行提出商轉公貸款申請，取得原商業貸款銀行同意后，按要求提交真實、完整、有效的申請資料，并配合貸前調查和審核；（二）受托銀行（即原商業貸款銀行）對貸款申請材料進行初審、作出貸款風險評估（包括對房產價值重新評估，并出具評估報告等），資料齊全且符合貸款條件的提交公積金中心審批；（三）公積金中心審批貸款資格及貸款額度；（四）經公積金中心審批通過的，由受托銀行通知申請人簽訂借款及擔保合同，并到有關部門辦理不動產抵押登記手續，后將相關資料提交公積金中心審核；（五）公積金中心審核放款申請資料；（六）公積金中心核準后，發放貸款到受托銀行指定專用賬戶，貸款資金用于提前償還原商業貸款。

　　第十三條 商轉公貸款抵押模式商轉公貸款采用抵押擔保方式。在不注銷原購房抵押登記的前提下，辦理第二順位抵押登記，第二順位抵押擔保金額不得低于公積金貸款金額。

　　第五章 風險管控

　　第十四條 商轉公貸款實施動態流動性管理機制，當月末住房公積金個人住房貸款率（個貸率）達到或超過85%時，次月起實行輪候放款機制，輪候順序以公積金中心業務系統記錄的貸款放款申請審批通過時間為準；若個貸率連續三個月低于85%，則次月起恢復正常放款。當個貸率達到或超過90%時，次月起暫停新增商轉公貸款業務受理（已受理業務繼續辦理）；若個貸率連續三個月低于90%，則次月起恢復業務受理。

　　第六章 附則

　　第十五條 本細則未盡事宜，按本市現行住房公積金貸款管理相關政策規定執行。若遇公積金貸款政策調整，執行最新規定。

　　第十六條 本細則由珠海市住房公積金管理中心負責解釋和修訂。

　　第十七條 本細則從2025年X月X日起施行，有效期5年。

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